La presentazione dell’Urban Regeneration Social Impact Index (URSII) segna l’ingresso della rigenerazione urbana in una fase più matura, in cui la trasformazione dei territori non viene più letta come un’operazione tecnica, ma come un processo culturale, economico e sociale capace di produrre valore condiviso. La rigenerazione — quando funzionante — nasce sempre dall’incontro fra progettazione creativa, sviluppo economico, qualità dello spazio pubblico e capacità delle aziende di intervenire come attori culturali del territorio. Il lavoro promosso da TEHA Group attraverso la Community Valore Rigenerazione Urbana, raccontato nel Rapporto Strategico 2025, nasce esattamente con questo obiettivo: dotare il Paese di un linguaggio comune per misurare in modo credibile ciò che fino a oggi è stato percepito come «intangibile». Il nuovo indice URSII, costruito con il Politecnico di Torino e allineato agli standard del Joint Research Centre della Commissione Europea, valuta gli interventi attraverso 45 KPI, di cui 40 monetizzabili, integrando in un’unica matrice impatti economici, ambientali, sociali e – novità decisiva – cognitivi/innovativi, cioè tutto ciò che riguarda cultura del progetto, qualità architettonica, soluzioni creative, produzione di conoscenza e miglioramento della governance urbana. Questo cambio di prospettiva è necessario perché la rigenerazione urbana, se intesa come settore industriale, rappresenta una delle maggiori leve di sviluppo del Paese: secondo il Rapporto, il potenziale attivabile entro il 2050 vale 1.594 miliardi di euro di PIL, sostenuto da 320 milioni di metri quadrati di superfici trasformabili e capace di generare 14 milioni di FTE. Una filiera che comprende architetti, progettisti culturali, urbanisti, artisti, ingegneri, imprese di costruzione, investitori e amministrazioni — un mix tipico dei processi in cui arte e impresa cooperano per produrre trasformazione. L’operazione, però, non nasce nel vuoto. Il Paese attraversa una serie di fragilità che rendono la rigenerazione una necessità strutturale: i canoni di locazione aumentati del 51% dal 2019 al 2024, un patrimonio edilizio che per il 60% precede le norme sull’efficienza energetica, un sistema di edilizia pubblica insufficiente e in parte inutilizzato, una domanda crescente di student housing (477.000 posti letto mancanti) e un’accelerazione senza precedenti delle dinamiche climatiche, con un consumo di suolo aumentato dell’8,6% fra 2012 e 2030 e oltre 350 eventi meteorologici estremi nel solo 2024. A questo si somma il tema demografico: entro il 2035 serviranno 600.000 nuovi posti letto in strutture per anziani, mentre oltre 3 milioni di cittadini vivono in quartieri che richiedono interventi urgenti.

In questo quadro, la rigenerazione urbana non può più essere letta come semplice riqualificazione edilizia né come negoziazione episodica fra pubblico e privato. Deve diventare una politica culturale e industriale, in cui la qualità del progetto — architettonica, sociale, ambientale, culturale — ha un ruolo pari al valore immobiliare. Ed è proprio qui che l’URSII mostra la sua forza: traduce in valore economico ciò che, fino a oggi, i processi di rigenerazione hanno spesso considerato accessorio. La qualità dello spazio pubblico, la dotazione culturale, l’accessibilità ai servizi, la capacità di generare comunità, l’innovazione nei processi, la bellezza come fattore competitivo — tutti elementi misurati e monetizzati attraverso il modello dei quattro capitali. L’impatto complessivo, inoltre, non si limita al fronte socio-culturale. L’adozione dell’URSII consente di certificare benefici ambientali di grande scala, come la riduzione potenziale di 7,7 milioni di tonnellate di CO₂ l’anno, un risparmio energetico pari a 34,7 miliardi di kWh e un taglio del consumo idrico pro-capite di 121 litri al giorno. È una dimensione che unisce sostenibilità e competitività, inserendo il tema nella «Twin Transition» e collegandolo alle nuove logiche ESG che guidano gli investitori istituzionali. Il nodo, come il Rapporto chiarisce, riguarda ora la capacità del sistema Paese di superare tre ostacoli: un impianto normativo frammentato, un partenariato pubblico-privato ancora insufficiente e una Pubblica Amministrazione spesso priva delle competenze necessarie per gestire processi complessi. Da qui le cinque priorità proposte dalla Community — semplificazione, standardizzazione, valutazione d’impatto, sviluppo delle competenze, attivazione sistemica degli investimenti — che puntano a costruire un ecosistema in cui pubblico e privato possano lavorare insieme con regole condivise. In definitiva, l’URSII non è soltanto un indice: è una cornice che permette di affermare la rigenerazione urbana come uno dei principali ambiti in cui arte, cultura e impresa convergono per generare valore reale. Le nuove trasformazioni urbane — da CityLife al MIND, da Porta Nuova ai progetti in pipeline — nascono infatti da un intreccio fra creatività progettuale, infrastruttura sociale, attrazione di capitale privato e governance pubblica. L’Italia dispone ora dello strumento per riconoscerne l’impatto e orientarne le scelte. Se applicato con continuità, l’URSII può diventare la base di una vera politica nazionale della trasformazione urbana: una politica in cui la cultura del progetto, la qualità dello spazio e il ruolo delle imprese si intrecciano per costruire territori più inclusivi, competitivi e sostenibili. «Senza misurazione non c’è governance, senza governance non c’è futuro. Attraverso la collaborazione tra pubblico e privato, la rigenerazione urbana può diventare una vera politica industriale per il Paese: capace di coniugare sostenibilità, attrazione di capitali e innovazione, generando valore sociale condiviso per territori e comunità», conclude Jacopo Palermo, Associate Partner di TEHA Group e Responsabile Real Estate & Construction.